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安徽“地產一哥”:滯緩的業績增長和艱難的地王項目

發布時間:2019-12-20 11:39:01 來源: 作者:陳夢妤 包晶晶

  用文一人自己的話說,巔峰時期,合肥每4個家庭中就有一套是他們的房子。

  從破產傳聞中走出來的文一今年收成不錯,但偏愛地王和高溢價的舊習慣依然令這位安徽“地產一哥”兩年來飽受折磨。

  2016年“9·30新政”之前,文一用數倍量級的溢價拿地和翻倍的業績增長記錄了自己在合肥大本營的美好時光。

  也正是這種對合肥市場的重度依賴,使得曾與中國奧園、美的置業等處于同一陣容的文一被遠遠甩開。據中指院發布的房企銷售數據,今年前11個月,奧園已越過千億,美的超900億元,而文一還在270余億徘徊。

  成敗皆合肥,宏觀調控帶來的企業發展轉向,文一是個典例。

  2016年的高光:400%溢價和超100%的業績增幅

  據《每日經濟新聞》此前報道,土地市場火熱的2015年和2016年,文一在合肥市場依然收獲18宗土地,其中不乏多宗高價地;一度擁有近30個項目,幾乎是萬達、恒大和碧桂園在合肥項目的總和。

  2016年,瘋狂的合肥樓市成就了文一的高光時刻,其溢價率達400%的拿地壯舉也在這一年誕生。

  當年3月,合肥市濱湖區一宗近700畝巨無霸地塊掛牌入市,競買保證金4億元,金科、融創、萬科、碧桂園、保利、文一、綠地、安徽置地等房企悉數到場,10分鐘內地價便漲至1000萬元/畝。隨后半小時,融創、萬科、碧桂園、綠地等退出,僅剩文一、保利、安徽置地混戰,此時1880萬元/畝的價格已經超越了合肥2015年總價地王。

  勢在必得的文一選擇了與安徽置地“火拼”,20分鐘后,文一以單價2400萬元/畝(居住部分,商業底價135萬元/畝)、總價76.89億元競得該宗地塊,住宅溢價率高達400%。

  文一房地產集團時任副總裁邱勝華曾用“現場轟動”“很興奮”來形容拿地后的心情,并表示“該地塊價格與其價值匹配,拿地價格在意料之中,此前已去地塊考察多次”。

  有了區域地王加持的信心,文一也開始走出安徽,進行全國布局。

  2016年7月28日,文一歷經341輪舉牌,以總價5.53億元競得武漢東西湖一宗總面積3.47萬平方米的純居住用地,溢價率達208.59%。時隔一個多月,文一再以5.5億元總價拿下南昌市青山湖區單價地王,溢價率亦達217%。

  在合肥大本營,據記者不完全統計,2016年~2017年9月間,文一共拿下9宗地塊,斥資近170億元,其中6宗溢價率超過300%。

  而與文一高溢價拿地相呼應的背景,是2016年合肥樓市“冠譽”全球的房價高速上漲。胡潤研究院2017年1月發布的2016年全球房價指數顯示,合肥房價漲幅超過40%,當年全球房價漲幅第一。而在國家統計局的全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中,合肥也首次登上榜首。

  文一賺得盆滿缽滿。

  文一集團副總裁薛英姿在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示:“2014年、2015年,文一儲備了不少土地,那時大多數房企并不看好合肥市場,頭部房企更愿意下沉到安徽的三四線城市去。隨后的2016年,合肥樓市迎來一輪大漲,令我們2016年上半年的市場占有率更高,基本達到了4個家庭一套文一的房。目前,合肥大約每10個家庭就擁有一套文一的房產。”

  據中指院房企銷售百強榜單,2016年,文一以同比117.6%的增幅、272億元銷售額超過包括奧園、福晟、美的等在內的一眾房企(256億元、226億元、221億元),排名第60位,僅由于銷售面積稍小而居于中駿之后。

  另據新安房產網數據(合肥本地專業地產網),2016年,僅合肥市場,文一的住宅銷售金額就達到了115.77億元,較2015年的67.56億元增71%,居2016合肥房企住宅銷售額榜首,并超越在合肥布局的一線房企。

  也正是這一年,文一立下“2年內進入并穩居全國房企30強,3年內進入全國20強”的目標。

  與此同時,文一也在為進入資本市場鋪路。2016年6月1日,文一通過股權收購方式,成為*ST中發(現文一科技(11.140, 0.27, 2.48%))實控人。

  但2017年9月5日,某知名公眾號突然刊文稱接到線報“安徽最大房企文一集團遭遇資金危機,申請破產,合肥市不同意,安徽省政府已介入調查。因去年拿地太猛,現在有三個樓盤在虧本大甩賣!”次日早間,文一發表官方聲明稱“所傳報道都是謠言,都是無中生有,并已向公安機關報案”。

  其后,關于文一資金鏈問題的傳言一直不斷出現,對此,薛英姿坦言并非毫無影響。“當時有不少商業銀行因為傳言一度向文一收緊貸款。我們向銀行還了100多個億,沒有一筆逾期。任何一家成熟的企業在發展過程遇到這樣那樣的問題都是正常的,關鍵在于企業遇到問題時如何處理,如何把握住關鍵節點,使它更健康。”

  據文一方面透露,文一集團的資產負債率已由2016年62%下降到2019年的38%,文一的資金鏈不只靠地產業務支撐,2019年文一的多元化業務收入達近百億,占集團收入的1/3。

  調控之傷:綜合性項目開發周期長業績增長趨緩

  “9·30新政”令一切戛然而止。

  2016年10月2日晚,合肥市政府緊急召開新聞發布會,宣布10條調控措施,主要包括:合肥市將加大居住用地供應力度;市區范圍內開展限購;暫停異地公積金貸款;加強商品住房銷售明碼標價備案管理等。

  這極大挫傷了高價拿地的文一,并蔓延至今。

  如前所述,1~11月,文一的銷售額是273.6億元(據中指院),而其在安徽省的銷售額是249.6億元(據億翰智庫)。若除去機構統計口徑誤差,文一在安徽省外的銷售額只有約24億元。據此,若安徽特別是大本營合肥樓市調控趨嚴,對文一而言的打擊是致命的。

  


  《每日經濟新聞》記者了解到,上述濱湖總價地王,拿地樓面價約1.9萬元/平方米,案名文一塘溪津門,是其豪宅系產品,蓄客期價格據傳曾達3萬元/平方米,但最終由于限價,首開418套房源的備案均價為2.2萬元~2.5萬元/平方米,“418套房源,現場850人,洋房和疊墅遭瘋搶”是當地媒體對項目首開的描述。

  過高的起點帶來了一些困擾,此前據媒體報道,這一項目至今也沒有賣完,時隔兩年的價格依然在2.2萬元/平方米徘徊。

  12月11日,記者實地走訪了塘溪津門項目,工作日下午的銷售中心仍然有不少看房人,置業顧問較為忙碌。案場負責人向記者介紹,由于近兩年政策收緊和附近區域供應較為集中,塘溪津門采取了與其他項目類似的分批加推方式,最早開盤的一期已交付,前3個開盤的地塊已告售罄,目前加推的一棟樓去化速度也比較理想。

  根據文一方面的說法,“2017年8月塘溪津門首開當日基本售罄,當月最高銷售額達10億元”,但記者未能從官方渠道予以佐證。

  事實上,由于樓板價高達1.9萬元/平方米,市場確實對塘溪津門有過單價超3萬元的猜測,但隨后的限價政策無疑讓住宅板塊利潤直降,購房者心理也產生了一定變化。

  上述置業顧問表示,今年各個階段的看房人數基本是去年同期的2/3,并且金九銀十與小陽春相比成交量明顯不足,這也是整個合肥濱湖板塊目前的共同特征。

  另一個豪宅系產品文一豪門金地,2015年12月30日,文一以1880萬元/畝、總價33.88億元拿下,樓面價11280元/平方米,2016年9月首次備案均價在2.2萬元~2.4萬元/平方米,而2018年初備案均價降至1.7萬元/平方米左右時,還引發了售樓處被砸等事件。據記者了解,目前豪門金地項目綜合去化率已經在98%左右。

  從數據面看,2017年,文一漸顯頹勢,以215億元排名第95位,而同期的美的已以510億元躋身TOP40,奧園、福晟則分別為450億元、418億元。到2018年,文一的排名略有回升至第82位,但銷售額為318億元,同期奧園、美的、福晟則已分別達到了913億元、790億元、621億元。而曾與文一僅存面積之差的中駿,已經實現了635億元銷售額,甩開文一超過300個小目標。

  不過不容忽略的,還有合肥樓市的同期大降溫。

  在合肥“最嚴調控”周年之時,其房價已被拉住韁繩。國家統計局數據顯示,2017年11月,合肥新建商品住宅價格環比小漲0.1%,與2016年同期相比下跌0.3%;二手住宅價格環比上月持平,同比下跌1.4%。另據新安房產網數據,2017年11月,合肥市新房住宅網簽成交1617套,同比下跌48.1%,均價1.2萬元/平方米。

  資本市場方面,文一科技3年前復牌時總市值是28.47億元,而目前已經跌去6成至16.52億元。

  不過,這位曾經的安徽“地產一哥”還是守住了自己的大本營。

  “說合肥全球漲幅第一,那要看看之前合肥的房價有多低。”薛英姿稱,“這是一個價格回歸價值的過程,合肥的人口凈流入是最‘硬’的指標,每年近30萬的人口流入,發展潛力巨大。加之合肥作為省會城市,省內年輕人如果不去外省發展,一般都會選擇合肥,有著相當明顯的‘單極’優勢。當前的房價和城市地位相比,并不離譜。”

  而對于選擇進駐上海,開啟合肥+上海雙總部發展格局,她表示“先走出去,是文一的策略”。

  據億翰智庫1~11月安徽省銷售業績榜單,文一以249.6億元排名第二,僅次于碧桂園,領先進駐的恒大、萬科、融創等一線房企。而2018年同期,文一未能進入前十。


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